주택담보대출 — LTV·DTI·DSR과 보금자리·디딤돌 정책 대출 구조

주택담보대출은 주택을 담보로 제공하고 받는 대출로, 가계대출 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 한도는 단순히 담보 주택 가격만으로 결정되지 않으며, LTV(담보인정비율) · DTI(총부채상환비율) · DSR(총부채원리금상환비율) 세 가지 규제를 모두 통과해야 결정됩니다.

이 글은 LTV·DTI·DSR의 산정 원리, 변동·혼합·고정 금리 구조와 COFIX 연동, 그리고 디딤돌·보금자리·특례보금자리 같은 정책 모기지의 자격·한도 차이를 정리합니다. 모든 한도·금리는 공시 기준 추정치이며 실제 한도는 본인 신용·소득·담보 평가 결과에 따라 달라집니다.

• LTV(담보인정비율) — 담보 주택가격 대비 대출 비율. 통상 40~80%(규제·우대 자격에 따라).
• DTI(총부채상환비율) — 연 원리금 상환액 / 연소득. 일부 규제지역에서 사용.
• DSR(총부채원리금상환비율) — 모든 가계대출 원리금 합계 / 연소득. 차주별 40~70% 규제.

실제 한도는 LTV·DTI·DSR 중 가장 작은 값으로 결정됩니다. LTV 계산기·DTI 계산기·DSR 계산기로 본인 한도를 추정해보세요.

• 변동형 — 6개월 또는 12개월 주기로 COFIX에 따라 변동. 금리 하락기 유리.
• 혼합형(5년 고정 후 변동) — 처음 5년은 고정금리로 안정성 확보, 이후 변동. 한국에서 가장 많이 가입되는 구조.
• 완전 고정 — 보금자리·디딤돌 등 정책 모기지에서 주로 제공.

COFIX 산정 방식과 갱신 주기는 COFIX 지표 페이지에서 확인하세요.

• 디딤돌 — 부부합산 소득 7천만원(생애최초 8천만원) 이하, 주택가격 5억 이하 등 자격에 해당하면 고정금리 우대
• 보금자리론 — 일반·특례 형태로 운영. 변동·고정 옵션
• 특례보금자리 — 한시 운영되는 정책 상품으로 자격·한도가 자주 변경됨
• 버팀목 전세대출 / 디딤돌 대출 등은 주택도시기금이 운영

정책 모기지의 자격·한도·금리는 시기마다 변경되므로 가입 전 주택도시기금·HF 공식 사이트에서 최신 조건을 확인해야 합니다.

주담대는 통상 가입 후 3년 이내 상환 시 중도상환수수료가 부과됩니다. 잔여 기간에 따라 줄어드는 슬라이딩 방식이 일반적이며, 약정 시점에 정확한 산정 방식을 확인해야 합니다.

대환 검토 시에는 대환 비교 계산기로 이자 절감액과 중도상환수수료를 비교한 순절감액을 확인하세요.

• 원리금균등 — 매월 동일 금액. 초반엔 이자 비중이 큼. 가장 보편적.
• 원금균등 — 원금이 동일, 이자는 잔액 비례로 줄어듦. 초반 부담 큼, 총 이자 적음.
• 만기일시 — 매월 이자만, 만기에 원금 일시. 단기 자금에 활용.

상환 방식별 시뮬레이션은 대출 원리금 계산기에서 직접 비교 가능합니다.

• 전세자금대출 · 신용대출
• LTV · DTI · DSR · 원리금
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