2026년 주택담보대출 금리 비교 — 변동·혼합·고정

• 변동형 (COFIX 6개월): 4.0~5.5%대
• 혼합형 (5년 고정 후 변동): 4.2~5.7%대
• 완전 고정 (보금자리·디딤돌): 3.5~4.5%대 (정책)

실제 시점별 금리는 금감원 finlife에서 확인하세요.

본인 시뮬레이션은 대출 원리금 계산기에서.

• 잔여 만기가 짧은(10년 이하) 경우 — 변동형이 일반적. 만기 도달 전 큰 금리 충격 가능성 작음.
• 잔여 만기가 긴(20~30년) 경우 — 혼합형으로 초기 안정성 확보 후 시장 상황에 따라 갈아타기 검토.
• 금리 상승 위험 회피 우선 — 보금자리·디딤돌 등 정책 고정금리.
• 여유자금 많고 조기 상환 의지 — 변동형 + 적극 상환.

• 디딤돌 — 부부합산 7천만원(생애최초 8천만원), 주택가격 5억 이하
• 보금자리 — 일반·특례 형태로 운영
• 특례보금자리 — 한시 운영, 자격·한도 자주 변경

자격이 되는 정책 모기지는 시중은행 변동·혼합형보다 일반적으로 유리합니다.

변동·혼합형 주담대의 실질 부담은 결국 COFIX 신규취급액 기준 금리의 6개월 사이클에 좌우됩니다. 금리 상승 국면(예: 2022~2023년 한은 기준금리 0.50%→3.50% 인상기)에는 변동형 차주의 월 상환액이 1년 만에 20% 이상 늘어난 사례가 다수 보고됐고, 반대로 인하 국면에서는 6개월 단위로 인하 폭이 즉시 반영되는 구조입니다.

다음 표는 한국은행 ECOS 기준 최근 1년 COFIX 신규취급액 흐름과 변동형 차주에게 미치는 영향을 정리한 것입니다(기준일 2026-04, 출처: 한국은행 ECOS).

위 수치는 추정치이며 실제 본인 적용금리는 가산금리·우대조건·신용등급에 따라 달라집니다. 정확한 시점별 COFIX는 전국은행연합회 공시에서, 본인 시뮬레이션은 대출 원리금 계산기에서 확인하세요.

대환(갈아타기) 검토 시 가장 자주 빠지는 변수는 중도상환수수료입니다. 일반적으로 주담대 중도상환수수료는 약정일로부터 3년 이내 중도상환 잔액의 0.7~1.4% 수준이며, 3년이 지나면 면제됩니다(상품마다 약관 상이). 따라서 갈아타기 손익 계산은 단순히 "금리 차이 × 잔여기간"이 아니라 다음을 모두 합산해야 합니다.

• 이자 절감액 — (기존금리 − 신규금리) × 평균잔액 × 잔여기간
• 중도상환수수료 — 잔액 × 수수료율 × 잔여 면제 기간 비례
• 신규 약정 수수료·인지대 — 약 10~30만원
• 등기·법무비용 — 신규 근저당 설정 시 발생, 대략 100~300만원(주택가격 비례)

네 항목을 모두 합쳐 순절감액이 양수가 되어야 갈아타기가 유효합니다. 일반적인 기준은 "신규 금리가 기존보다 1%p 이상 낮고 잔여 만기가 5년 이상" 일 때 손익 양수 가능성이 높습니다. 본인 시뮬레이션은 대환 비교 계산기에서 확인하세요.

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