Level B · 금융종류·제도

LTV 계산기 — 담보인정비율과 가능 한도

담보 주택가격과 적용 LTV(40~70%)에 따라 가능한 주담대 한도를 추정합니다. 생애최초·신혼부부 우대 LTV 시나리오 비교를 제공합니다.

업데이트: 2026-04-26

담보 주택 가격(만원)

만원

적용 LTV(%)규제지역·생애최초·서민 우대 등에 따라 40~80%로 다름

가능 한도(LTV 기준)

35,000만원

실제 한도는 LTV·DTI·DSR 가운데 가장 작은 값으로 결정되며, 금융기관 심사·소득에 따라 달라집니다.

※ 본 계산기는 공개 통계·가정값 기반 추정치이며, 실제 한도·금리·세액은 각 금융기관 심사·국세청 신고 결과에 따라 달라집니다. 본 결과는 투자권유·대출 알선·세무 자문이 아니며, 금융감독원 금융상품통합비교공시(finlife.fss.or.kr)·국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 최종 확인하세요.

LTV(담보인정비율, Loan-to-Value)는 담보 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 일반 70%, 규제 강화 시 40~50%, 생애최초·신혼부부 우대 시 80%까지 적용될 수 있습니다.

위 계산기는 주택가격과 적용 LTV를 입력하면 LTV 기준 한도를 즉시 추정합니다. 여기서 가장 중요한 점은 LTV로 산출된 금액은 한도 상한일 뿐이며, 실제 한도는 LTV·DTI·DSR 세 가지 중 가장 작은 값으로 결정된다는 사실입니다. 즉 LTV 70% 한도가 있어도 본인 소득에 비해 부채가 많으면 그보다 훨씬 작은 금액만 가능합니다.

적용 LTV 기준

구분	LTV
규제지역 강화 (정책에 따라)	40~50%
규제지역 일반	50~60%
비규제지역	70%
생애최초 무주택 우대	80%
디딤돌·보금자리 정책 모기지	상품별 별도

LTV는 정책 변동이 잦으므로 가입 시점에 국토교통부·HF·HUG 안내를 확인하세요.

주택가격 9억 초과 — 구간별 LTV

일부 정책에서 9억 초과 주택은 구간별로 LTV가 다르게 적용됩니다. 예: 9억까지 70% + 9억 초과분 50% 등. 본 계산기는 단일 LTV 가정이라 9억 초과 주택은 별도 시뮬레이션이 필요합니다.

LTV는 한도 상한 — 실제는 더 작을 수 있다

LTV 70% 기준 5억 주택의 한도는 3.5억이지만, 차주의 연소득이 5천만원이면 DSR 40% × 5천만원 = 연 2천만원 원리금까지가 한계입니다. 30년 5% 가정으로 환산하면 약 3.7억 한도이므로 LTV 한도와 비슷하지만, 신용대출이 추가로 있다면 그만큼 줄어듭니다.

LTV·DTI·DSR — 함께 적용되는 3중 규제

실제 한도 = MIN(LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도)

LTV 70% 한도 5억 주택 → LTV 한도 3.5억
DTI 50% 적용 시 → 본인 소득에 따라 산정
DSR 40% 적용 시 → 신용대출·기타부채 합산

본인 한도는 LTV·DTI·DSR 계산기에서 각각 계산해 가장 작은 값을 봐야 합니다.

생애최초·신혼부부 LTV 우대

생애최초 무주택 자격자는 일반 LTV 대비 +10~20%p 우대를 받을 수 있습니다. 자격은 다음과 같이 정해집니다.

본인 + 배우자 모두 주택을 보유한 적 없음
일정 소득 요건 (정책에 따라 부부합산 7~9천만원 이하)
주택가격 한도 (정책에 따라 5~9억 이하)

구체적 자격은 시기마다 변동되므로 주택도시기금·HF 공식 사이트 확인이 필수입니다.

계산기의 한계

본 계산기는 단일 LTV 가정으로 단순 추정합니다. 실제는 다음 항목까지 반영됩니다: 9억 초과 구간별 LTV, 생애최초·신혼·다자녀 우대 가산, 담보 평가(시세 vs 실거래가), 차주 신용·소득 평가. 따라서 결과는 가늠용이며, 실제 한도는 금융기관 심사에 따릅니다.

자주 묻는 질문

A. 금융기관 자체 평가 또는 KB부동산·한국부동산원 시세를 기준으로 산정됩니다. 시세와 매매 실거래가가 다를 경우 더 보수적인 값이 적용되는 경우가 많습니다.

A. 생애최초 무주택자, 신혼부부 일부 정책 모기지 등에 적용됩니다. 자격 요건은 시기마다 변동되므로 가입 시점 공식 사이트에서 확인하세요.

A. 구간별로 LTV가 다르게 적용됩니다. 9억까지 70% + 9억 초과분 50% 같은 구조가 일반적이며, 정책에 따라 변동됩니다.

A. 예. DTI·DSR이 더 작은 값을 만들면 그 값이 한도가 됩니다. 보통 DSR이 가장 보수적이라 결정 변수가 됩니다.

A. 본인·배우자 모두 주택 보유·청약 당첨 이력이 없어야 합니다. 청약 당첨도 분양권 취득 시점에 자격 상실됩니다.

A. 만기 전까지는 약정대로 유지됩니다. 다만 갱신·재산정 시점에 LTV 초과면 일부 상환 요구가 가능합니다.

A. 주택유형·지역에 따라 LTV가 다릅니다. 빌라·오피스텔은 일반적으로 아파트보다 낮은 LTV가 적용됩니다.

출처 · 공시실 참조

금융감독원 — 주담대 규제· 금융감독원(참조일 2026-04-27)
한국주택금융공사 HF· HF(참조일 2026-04-27)
주택도시기금· 주택도시기금(참조일 2026-04-27)

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