DTI 계산기 — 총부채상환비율 추정 (주담대 한도 가늠)

DTI 공식은 다음과 같습니다.

DTI(%) = (신청 주담대 연 원리금 + 기타 대출 연 이자) / 연소득 × 100

핵심 포인트 3가지:

• 주담대: 원리금(원금+이자) 전액 합산 → 대출액·금리·만기가 모두 영향.
• 기타 대출(신용대출 등): 이자만 합산 → DSR과의 결정적 차이.
• 연소득: 근로소득은 세전 총급여, 사업소득은 소득금액(필요경비 차감 후). 금융기관마다 소득 인정 기준이 다를 수 있습니다.

사업소득자는 매출액이 아닌 소득금액(순이익)으로 계산하므로 직장인 대비 DTI·DSR 한도가 작게 산정되는 경우가 많습니다.

• ~ 40%: 양호. 규제지역에서도 충분한 한도 가능성.
• 40~50%: 일반 규제지역 한도 안.
• 50~60%: 일부 비규제지역에서 가능.
• 60% +: 한도 부족 가능성 큼.

실제 한도는 LTV·DTI·DSR 중 가장 작은 값으로 결정되므로, 보통 DSR이 한도를 결정합니다.

예시 1: 무부채 직장인 — 연소득 5,000만원, 주담대 신청(30년, 3억, 연 4%). 연 원리금 약 1,717만원. DTI = 1,717 / 5,000 = 34.3% (한도 안).

예시 2: 신용대출 보유 직장인 — 연소득 6,000만원, 주담대 연 원리금 1,800만원 + 신용대출 5천만원(연 이자 250만원). DTI = (1,800 + 250) / 6,000 = 34.2% (한도 안). 그러나 DSR = (1,800 + 1,132) / 6,000 = 48.9% → DSR 40% 한도 초과로 거절.

예시 3: 맞벌이 공동차주 — 각자 연소득 2,500만원(합산 5,000만원), 공동차주로 주담대 신청. 연 원리금 1,500만원. 합산 DTI = 1,500 / 5,000 = 30% (양호).

• 투기과열지구·조정대상지역: 보통 40~50%
• 일반 규제지역: 50~60%
• 비규제지역: DTI 미적용 또는 60%+

지역 분류는 정책에 따라 자주 변경되므로 가입 시점에 국토교통부·금감원 안내를 확인하세요.

• 대출 기간 연장: 만기를 늘리면 연 원리금이 줄어 DTI가 낮아집니다. 30년 → 40년 연장 시 원리금 약 10~15% 감소.
• 신용대출 상환: 기타 대출 이자가 줄어 DTI 분자 감소.
• 공동차주 추가: 배우자를 공동차주로 추가해 합산 소득(분모) 확대.
• 비규제지역 선택: DTI 미적용 또는 완화 지역 주택 선택.
• 소득 증빙 강화: 상여·기타소득 증빙으로 인정 소득 확대.

본 계산기는 단순 추정이며 실제 금융기관은 다음을 추가로 평가합니다: 신용점수, 재직 형태, 담보 평가, 거래 실적, 우대조건. 따라서 결과는 일반적 안내일 뿐 약속이 아닙니다.

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