부담부증여, 채무 인수, 양도세와 증여세 | 대출 낀 집을 물려주면 세금은 어떻게 갈리나?

부담부증여는 재산을 넘기면서 그 재산에 붙은 채무까지 받는 쪽이 떠안는 증여입니다. 생활법령정보는 증여세 과세가액을, 증여재산가액에서 담보 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 안내합니다.

상속세 및 증여세법 제47조 제1항이 그 문언입니다. 공제되는 채무에는 그 집을 타인에게 임대한 임대보증금이 들어갑니다. 시행령은 증여자가 해당 재산을 임대한 경우의 임대보증금을 관련 채무로 둡니다. 근저당이 잡힌 주담대 잔액도, 실제 인수가 인정되면 같은 갈래입니다.

소득세법 제88조는 부담부증여에서 수증자가 증여자 채무를 인수하면, 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 자산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 본다고 적습니다. 그래서 주는 쪽은 양도소득세, 받는 쪽은 증여세를 각각 계산합니다. 집을 팔지 않았는데 양도세 화면이 열리는 이유가 여기입니다.

시가 평가액이 10억 원이고 인수가 인정된 채무가 4억 원이면, 증여세는 6억 원 쪽에서 출발하고 양도세는 4억 원 비율로 차익을 나눕니다. 숫자는 구조를 보여 주기 위한 보기이며 납부액을 단정하지 않습니다. 1세대 1주택 비과세 쪽은 1세대 1주택 양도세 비과세를, 이사로 집이 둘인 처분 시계는 일시적 2주택 양도세를 같이 보세요.

배우자 사이, 직계존비속 사이 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했어도 그 채무액이 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문이 그렇게 적혀 있습니다.

다만 국가와 지방자치단체에 대한 채무 등, 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것은 예외입니다. 국세청 질의회신은 증여일 현재 그 재산에 담보된 증여자 채무에 한해, 수증자가 인수한 사실이 입증되면 제47조 제1항에 따라 차감한다고 안내해 왔습니다. 추정만 보고 공제를 넣거나, 입증 없이 임대보증금만 빼는 신고는 과소신고로 이어질 수 있습니다.

실무에서 자주 모으는 자료는 증여계약서의 채무 인수 특약, 등기 갑을구, 금융회사 채무자 변경이나 승계 약정, 임대차계약서와 임차인 동의, 이후 이자나 보증금 반환이 수증자 계좌에서 나갔다는 기록입니다. 계약서에만 적혀 있고 은행과 임차인이 증여자를 채무자로 두면, 세법상 인수가 인정되지 않을 수 있습니다. 민법상 채무인수는 채권자 승낙이 필요한 갈래가 있어, 세법 입증과 민법 효력을 한 장에 섞지 마세요.

양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 자산 전체 가액에 증여가액 중 채무액 비율을 곱해 계산합니다. 소득세법 시행령 제159조가 그 산식입니다.

양도가액은 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지로 평가한 가액에 채무 비율을 곱합니다. 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 가액에 같은 비율을 곱합니다. 양도가액을 기준시가로 산정하면 취득가액도 기준시가로 맞춥니다. 국세청 질의회신도 증여가액을 상증법 평가액으로 본다고 적어 왔습니다.

보기입니다. 평가액 10억 원, 인정 채무 4억 원, 당초 취득가 6억 원이면 양도가액은 4억 원, 취득가액은 2억 4천만 원 쪽으로 나뉩니다. 차익 1억 6천만 원에서 필요경비 안분, 장기보유특별공제, 기본공제 250만 원, 세율을 이어서 봅니다. 증여자가 그 집을 1세대 1주택 요건으로 들고 있었으면 채무 비율에 해당하는 양도분에 비과세가 열리는지 별도로 대조합니다. 요건과 12억 원 초과분은 양도 시점 법령이 우선이고, 이 문장으로 비과세를 단정하지 않습니다.

평가 순서는 시가, 매매사례, 감정가액, 기준시가 쪽으로 가는 상증법 원칙을 따릅니다. 유사매매가 있는데 공시가격만 신고하면 증여세와 양도세가 같이 경정될 수 있습니다. 근로소득 연말정산 화면과 섞지 말고, 급여 공제 시나리오는 연말정산 계산기로만 보세요.

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 과세가액과 과세표준을 신고합니다. 상속세 및 증여세법 제68조 제1항이고, 생활법령정보도 같은 기한을 안내합니다.

부담부증여의 채무액에 해당하는 양도분은 예정신고가 다릅니다. 소득세법 제105조 제1항 제3호는 제88조 후단에 따른 부담부증여의 채무액 부분으로서 양도로 보는 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월이라고 적습니다. 토지 건물 일반 양도의 2개월 흐름과 같지 않습니다. 2017년 이후 분부터 증여세와 맞춰 둔 취지입니다.

기한 안에 증여세 과세표준을 신고하면 산출세액의 3퍼센트를 공제합니다. 상증법 제69조 제2항입니다. 기한을 넘기면 그 공제가 빠지고 무신고, 과소신고 가산세가 붙을 수 있습니다. 지방세법 제20조 제1항은 무상취득이나 부담부 증여로 인한 취득세 신고를, 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 둡니다. 일반 유상 취득의 60일과 창구가 갈리므로, 등기 전에 시군구 신고 달력을 따로 적으세요.

홈택스에서 증여세와 양도소득세 예정신고를 같은 증여일로 맞추는 편이 안전합니다. 첨부 자료는 증여계약서, 평가 근거, 채무 승계 증빙, 취득 당시 계약서와 필요경비 영수증이 흔합니다. 세액이 크면 분납, 연부연납 요건을 국세청 안내에서 보고, 이 글이 납부 유예를 약속하지 않습니다.

제3자 사이 부담부증여는 채무액 상당을 유상, 나머지를 무상으로 나누는 안내가 일반적입니다. 부모 자식, 배우자 사이는 그 나눔이 자동이 아닙니다.

지방세법 제7조 제11항 단서 제4호는 대가를 지급한 사실의 증명 방법으로, 취득자의 소득, 소유재산 처분이나 담보, 이미 상속세나 증여세를 신고한 재산, 그에 준하는 재산으로 변제할 수 있음을 적습니다. 취득 이후 새 세입자 보증금으로 종전 보증금을 갚은 사실만으로는, 취득 시점 자력이 안 채워질 수 있다는 취지가 위 판결에 있습니다.

무상 취득 세율과 주택 유상 취득 세율, 조정대상지역 주택 증여 중과 세율은 취득일 지방세법과 시군구 안내가 우선입니다. 자력이 인정되지 않으면 채무분까지 무상, 중과 갈래로 들어갈 수 있습니다. 세율을 기사 숫자로 확정하지 마세요. 공동명의로 지분만 넘기는 경우는 차주와 담보제공자가 갈릴 수 있어 공동명의 주담대 지분과 DSR을 같이 봅니다. 대출 서류를 새로 쓰면 인지세 구간은 대출 인지세를 보세요.

창구를 섞으면 증여세는 줄고 양도세와 취득세가 나중에 따라옵니다.

• 가족이라 채무 공제를 바로 넣음: 제47조 제3항 추정이 먼저입니다. 객관적 인정 자료를 붙이지 않으면 전액 증여로 볼 수 있습니다.
• 전세보증금만 빼고 근저당 잔액은 누락: 담보 채무와 임대보증금은 둘 다 관련 채무 갈래입니다. 등기 을구와 임대차 계약을 한 장에 적습니다.
• 양도세를 안 냄: 일반 매매의 2개월만 보고 예정신고를 건너뛰면 가산세가 붙을 수 있습니다. 부담부 양도분은 3개월입니다.
• 취득가액 전체를 차감: 시행령 제159조는 비율 안분입니다. 전체 취득가를 빼면 차익이 줄어 과소신고가 됩니다.
• 국세 공제를 취득세 유상으로 읽음: 직계 사이는 변제 자력 증명이 따로입니다. 시군구 신고 전에 소득, 예금, 다른 재산을 모읍니다.
• 10년 합산을 빼먹음: 같은 직계존속(그 배우자 포함)에게 받은 10년 내 증여가 1천만 원 이상이면 가산합니다. 혼인 출산 1억과 기본 공제를 한 한도로 묶지 마세요.

세액과 중과, 비과세를 이 글이 약속하지 않습니다. 공식 안내는 국세청 홈택스, 법령정보센터, 위택스나 시군구 취득세 창구에서 본인 기준으로 보세요.

부담부증여는 재산가액에서 인정된 인수 채무를 뺀 금액에 증여세가 붙고, 그 채무 상당액은 증여자에게 양도소득세가 붙습니다. 상속세 및 증여세법 제47조는 배우자, 직계존비속 사이에서 채무가 안 넘어간 것으로 추정하므로 금융회사 승계와 임대보증금 이행 자료가 공제의 출발입니다. 양도차익은 소득세법 시행령 제159조 비율로 나누고, 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 일반 매매의 2개월과 같지 않습니다. 직계 사이 취득세는 지방세법 제7조 제11항에 따라 변제 자력을 입증하지 못하면 유상으로 안 볼 수 있습니다. 세액은 홈택스와 시군구 신고, 국세청과 법령정보센터 안내로 본인 날짜를 확인하세요.