등기사항증명서 표제부, 갑구, 을구 | 잔금 전에 소유자와 채권최고액은 어디서 볼까?

지금 발급하는 문서 이름은 등기사항증명서입니다. 예전에 등기부등본이라고 부르던 그 서류이고, 대법원 인터넷등기소에서 열람과 발급을 나눕니다. 제출용으로는 발급, 집 보기 전의 확인은 열람으로 쓰는 경우가 많습니다. 수수료와 증명력의 차이는 인터넷등기소 안내가 정합니다.

표제부의 대지권 비율이 없거나, 건물만 있고 토지 등기가 따로면 아파트 한 채로 생각한 권리 범위가 다를 수 있습니다. 집합건물 전유부분과 대지권 등기가 함께 있는지, 계약하려는 호수가 표제부 건물 번호와 같은지부터 맞춥니다. 면적이 계약서와 0.1제곱미터라도 다르면 오타인지 다른 호수인지 중개인에게 등기 번호로 확인하는 편이 낫습니다.

갑구의 순위번호는 위가 먼저입니다. 소유권보존이나 소유권이전 중 말소되지 않은 마지막 명의가 지금 소유자입니다. 계약서의 매도인, 임대인이 그 이름과 주민등록번호 앞자리까지 같은지 봅니다. 공유라면 지분 합이 계약 범위와 맞는지, 지분권자 전부가 계약에 들어오는지가 다음 질문입니다.

소유자 이름 아래에 가압류, 압류, 가처분, 강제경매개시결정, 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않은 채 있으면 소유권 이전이 막히거나 낙찰로 순위가 바뀔 수 있습니다. 빨간 글씨나 밑줄로 말소된 기록은 과거 이력입니다. 말소사항 포함으로 발급해야 지워진 근저당과 살아 있는 권리를 구분하기 쉽습니다. 말소 제외 발급만 보면 짧지만, 왜 순위가 비었는지는 안 보일 수 있습니다.

신탁 등기가 갑구에 있으면 등기부상의 소유자는 수탁자인 신탁회사인 경우가 많습니다. 위탁자 이름으로 된 계약서만 믿고 잔금을 보내면, 신탁원부에 적힌 처분 제한과 어긋날 수 있습니다. 신탁원부 열람과 수탁자 동의는 일반 매매 등기와 절차가 다릅니다.

을구에는 소유권 이외의 권리가 올라옵니다. 은행 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 대표적입니다. 근저당의 채권최고액은 빌린 원금이 아니라, 이자와 지연손해금까지 담보하려고 등기에 적어 둔 한도입니다. 대출 3억 원에 채권최고액 3억 6,000만 원처럼 원금보다 큰 숫자가 흔합니다. 잔액이 줄어도 등기를 말소하거나 감액등기를 하기 전에는 최고액이 그대로 보입니다.

전세를 얻는 사람이라면 자기 보증금보다 앞선 근저당의 채권최고액을 집값과 같이 봐야 합니다. 순위가 빠른 권리가 클수록, 경매에서 보증금이 밀릴 여지가 커집니다. 확정일자의 우선변제와 전세권 등기의 차이는 전세권과 확정일자 글에, 전입 다음 날 0시의 대항력은 전입신고 대항력 발생 시점 글에 따로 있습니다. 등기 을구만으로 대항력이 생기지는 않습니다.

이미 받은 집의 후순위 담보 한도를 대출 심사에서 어떻게 보는지와, 등기부를 읽는 일은 단계가 다릅니다. 심사 쪽은 후순위 주택담보대출 글을 참고하되, 등기부 채권최고액이 곧 추가 대출 가능액은 아닙니다.

등기 뒷장이나 별지에 공동담보목록이 있으면, 같은 채권최고액이 다른 토지와 건물에도 걸려 있는지 봅니다. 이 집 시세만으로 담보가 덮인다고 말하기 어렵습니다. 목록의 다른 부동산이 이미 경매 중이면 이 집의 부담이 커질 수 있습니다. 목록 번호가 을구 근저당의 접수와 연결되는지 순위번호로 맞춥니다.

계약 날 발급한 등기와 잔금 날의 등기는 다를 수 있습니다. 그 사이에 가압류나 근저당이 들어오면 순위가 잔금보다 앞설 수 있습니다. 잔금 당일 아침에 말소사항 포함으로 다시 발급하고, 소유자와 을구 순위번호가 계약 때와 같은지 비교하는 순서가 실무에서 반복됩니다. 인터넷등기소는 발급 시각을 문서에 남기므로, 그 시각을 잔금 이체 전에 사진으로 남겨 두면 나중에 설명이 쉽습니다.

근저당을 잔금으로 갚고 말소하기로 한 특약은, 말소등기가 되기 전에는 등기부에 권리가 살아 있습니다. 말소 서류와 대출 상환 확인을 잔금과 같은 자리에서 받을지, 법무사 계좌를 거칠지는 계약서 문구를 따릅니다. 말소 절차 자체는 이 글의 범위를 넘습니다.

보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청해 등기되는 주택임차권은 을구에 나타납니다. 그 등기가 있으면 종전 임차인이 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제를 유지하는 효과가 설명됩니다. 신청 요건과 보증 이행청구와의 차이는 임차권등기명령 글에서 보시고요. 등기부에 임차권 등기가 없다는 사실만으로 세입자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

확정일자는 임대차계약서에 찍는 날짜라 갑구, 을구의 권리 순위와 항상 같은 장부에 있지 않습니다. 전입세대확인과 확정일자 부여 현황을 등기부와 나란히 봐야 누가 먼저인지 가늠할 수 있습니다. 셋 중 하나만 최신이면 나머지 둘에서 빈틈이 생깁니다. 잔금 전 같은 날 세 가지를 다시 받는 이유가 여기 있습니다.

등기 열람은 권리의 외관을 보여주는 자료입니다. 명의신탁, 가장 매매, 계약서와 다른 실제 점유는 등기 한 장에 다 적히지 않을 수 있습니다. 의심이 크면 등기 읽기를 끝으로 두지 말고 법률 조력을 받는 선택이 남습니다.

등기사항증명서는 표제부에서 주소와 면적, 대지권을 확인하고 갑구에서 소유자, 가압류, 경매, 가등기를 보며 을구에서 근저당의 채권최고액과 전세권, 임차권등기를 봅니다. 말소 표시가 없는 줄만 살아 있고, 채권최고액은 대출 잔액보다 큰 담보 한도인 경우가 많습니다. 공동담보와 신탁 등기가 있으면 이 집만의 문제가 아닐 수 있어, 잔금 직전에 말소사항 포함 발급을 다시 받고 발급 시각을 남겨 두는 순서가 안전에 가깝습니다. 최신 서식과 수수료는 대법원 인터넷등기소에서 확인하고, 권리 해석이 갈리면 등기 기록 원본을 기준으로 법률 전문가와 맞추시기 바랍니다.