임차권등기명령, 대항력, 우선변제권 | 보증금 못 받고 이사해도 권리가 남나?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받은 임차인이, 집을 비우더라도 대항력과 우선변제권을 등기로 남기는 법원 절차입니다. 집주인 동의는 필요 없고, 보증금이 바로 입금되는 창구도 아닙니다.

주택임대차보호법은 대항력의 취득과 유지를 주택의 인도와 주민등록(전입신고)에 묶어 둡니다. 보증금을 못 받은 채 이사를 가면 전입과 점유가 끊기면서, 종전에 갖춰 둔 대항력과 우선변제권도 함께 사라질 수 있습니다. 제3조의3은 그 공백을 메우려고 만든 제도입니다. 법원이 명령을 내리고, 그 집행으로 등기부에 임차권등기가 마쳐지면, 이미 가진 권리는 전입을 옮겨도 유지됩니다. 반대로 등기 전에 대항력을 갖추지 못했다면, 등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 소급해서 예전 순위가 되살아나는 구조가 아닙니다.

찾기쉬운 생활법령정보는 이 안내를 2026년 8월 15일 기준으로 정리해 두었습니다. 법률 본문은 2026년 1월 2일 시행 주택임대차보호법(법률 제21065호)을 기준으로 읽으면 됩니다. 상가 임차는 상가건물임대차보호법 제6조가 따로 있으니, 이 글은 주택 임차에 초점을 둡니다.

신청은 임대차가 끝난 뒤, 보증금이 전부 또는 일부라도 반환되지 않은 때에만 됩니다. 계약 기간 중이거나 묵시적 갱신이 이어진 상태에서는 먼저 해지 효력을 만들어야 합니다.

관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원, 시군 법원입니다. 전차인(다시 세를 얻은 사람)은 임대인에 대한 임차권이 없어 신청할 수 없습니다. 대항력을 이미 잃은 임차인도 신청 자체는 가능하지만, 양수인을 상대로 넣는 길은 막히는 경우가 있습니다.

묵시적 갱신이면 임차인이 해지를 통고하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 지나야 종료로 봅니다. 기간 약정이 없는 임대차는 민법상 해지 통고 후 1개월이 지난 뒤에 종료됩니다. 종료 사실을 문자, 내용증명, 통화 기록으로 남겨 두지 않으면 소명이 약해집니다.

주택의 일부만 빌린 다가구, 원룸은 목적 부분을 표시한 도면을 붙입니다. 등기부 용도가 사무실, 지하실로 적혀 있어도 계약 때부터 신청 때까지 주거로 쓴 사실을 증명하면 신청할 여지가 있습니다. 사용승인을 받고 건축물관리대장이 있어 임대인 명의 소유권보존등기를 바로 할 수 있으면, 그 서면을 첨부해 예외적으로 진행하는 실무도 있습니다. 무허가 건물은 원칙적으로 등기 대상이 아닙니다.

신청서는 주택 소재지 관할 법원 창구 또는 대법원 전자소송으로 넣습니다. 변론 없이 결정으로 나가며, 효력은 결정 송달 또는 주택의 경우 송달 전 등기 촉탁이 마쳐진 때에 생깁니다. 권리 유지는 등기 기입을 확인한 뒤의 이야기입니다.

1. 종료와 미반환을 적습니다. 만기일, 해지 통고일, 아직 못 받은 보증금 액수, 차임 약정 여부를 한 장에 모읍니다.
2. 대항력과 우선변제 날짜를 맞춥니다. 점유 시작일, 전입일, 확정일자일을 신청서에 적습니다. 우선변제권을 주장하면 확정일자가 찍힌 계약서가 필요합니다.
3. 서류를 붙입니다. 임대인 명의 등기사항증명서, 임대차계약증서, 전입과 점유 소명, 일부 임차 도면, 주거 사용 소명(용도가 다를 때)을 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 기준으로 맞춥니다.
4. 인지와 송달료를 냅니다. 대법원 전자민원센터 안내는 인지 2,000원, 사법부전산망이 있는 법원은 당사자 1인당 3회분 송달료입니다. 등기 촉탁 수수료와 등록세, 교육세는 별도입니다. 금액은 신청 시점 법원 안내를 따릅니다.
5. 결정 뒤 등기부를 봅니다. 법원사무관이 등기관에게 기입을 촉탁합니다. 주택은 임대인 송달 전에도 촉탁할 수 있습니다. 등기사항증명서에 주택임차권이 올라온 것을 확인한 뒤에 전입을 옮깁니다.

기각 결정에는 임차인이 항고할 수 있습니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제8조는 이 항고를 제기 기간 제한이 없는 통상 항고로 보아, 보증금을 전부 받을 때까지 이익이 있으면 제기할 수 있다고 안내합니다. 처리 기간은 서류와 송달에 따라 달라서, 2주에서 한 달을 넘기는 사례도 있습니다. 주소를 모르면 송달이 늦어집니다.

이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 등기가 마쳐진 뒤 전입과 점유를 풀어도 그 권리가 유지됩니다. 등기 전에 그 권리를 갖추지 못했다면, 등기일에 새로운 권리가 생길 뿐 예전 순위로 되돌아가지 않습니다.

제3조의3 제5항 본문은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 적습니다. 단서는 등기 전에 이미 취득한 권리는 그대로 유지되고, 등기 뒤에 대항 요건을 잃어도 그 권리를 잃지 않는다고 적습니다. 실무에서 헷갈리는 지점은 「결정」과 「등기」입니다. 결정만 난 상태에서는 전입을 옮기면 공백이 생길 수 있습니다.

대법원 2025년 4월 15일 선고 2024다326398 판결은 이 공백을 분명히 했습니다. 전입과 인도로 대항력을 갖췄더라도 점유를 잃으면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸합니다. 그 뒤에 임차권등기가 마쳐져도 소멸한 대항력이 소급해 되살아나지 않고, 등기 시점부터 동일성 없는 새 대항력이 생깁니다. 등기보다 앞선 근저당이 있으면, 경매 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 보증기관이 대위 신청을 했더라도, 임차인이 등기 전에 이사하면 같은 위험이 남습니다.

제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람에게 소액보증금 최우선변제를 주지 않습니다. 등기한 임차인이 예상하지 못한 선순위에 밀리지 않도록 한 장치입니다. 반대로 등기 전에 이미 최우선변제 요건을 갖춘 소액임차인과는 별개로 봅니다. 지역별 한도는 소액임차인 최우선변제 글에서 가립니다.

보증금을 받은 뒤에는 등기를 말소합니다. 대법원 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 말소 의무보다 먼저라고 보았습니다. 동시이행으로 묶어 보증금 지급을 미루는 해석은 맞지 않습니다. 실무에서는 입금과 말소 일정을 합의서에 같이 적는 편이 분쟁을 줄입니다.

임차권등기명령은 권리를 등기로 남기는 절차입니다. 보증기관이 돈을 대신 주는 이행청구, 경매에서 소액 한도를 먼저 받는 최우선변제, 집행권원을 만드는 지급명령과는 창구가 다릅니다.

HUG, HF 반환보증에 가입했다면 사고접수와 이행청구는 전세보증금반환보증 이행청구 글을 기준으로 가립니다. 많은 상품이 임차권등기와 명도를 사고 요건에 넣습니다. 등기 명령은 그 전 단계의 권리 보전이고, 보증금 입금을 대신하는 창구가 아닙니다. 가입하지 않은 보증을 청구할 수는 없습니다.

지급명령은 보증금 반환 자체를 집행권원으로 만드는 길입니다. 송달 후 2주 안에 이의가 있으면 소송으로 넘어갑니다. 이의 절차는 지급명령 이의신청에서 다룹니다. 계약이 아직 끝나지 않았고 연장을 원하면 계약갱신요구권을 먼저 봅니다. 전세자금대출 만기만 앞당겨진 경우는 전세자금대출 연장 창구입니다.

인지, 송달료, 등기 촉탁 비용은 신청인이 먼저 냅니다. 제3조의3 제8항은 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 적습니다. 2025년 4월 24일 선고 2024다221455 판결은 소송비용액 확정 절차를 거치지 않고도 민사소송이나 상계로 행사할 수 있다고 보았습니다.

합계는 당사자 수와 송달 방식에 따라 달라집니다. 블로그에 적힌 8만~15만 원 구간은 참고일 뿐이고, 공적 안내는 항목별 숫자입니다. 전자소송 수수료 감액이 있는지는 접수 화면에서 확인합니다. 말소 비용도 나중에 따로 나옵니다. 보증금 청구와 비용 상환을 한 소장에 적을 때는 영수증 합계를 특정해 두는 편이 다툼을 줄입니다.

가장 비싼 실수는 결정문만 보고 이사하는 일입니다. 그다음으로 계약이 끝나기 전에 넣거나, 반환보증만 믿고 등기를 건너뛰는 경우가 많습니다.

• 등기 확인 전 명도: 점유를 먼저 풀면 종전 대항력이 끊깁니다. 등기사항증명서를 직접 봅니다.
• 묵시적 갱신 방치: 해지 통고 후 3개월이 지나지 않으면 종료로 보기 어렵습니다. 통고 날짜를 남깁니다.
• 전차인 신청: 임대인 승낙이 있어도 전차인은 이 명령을 넣을 수 없습니다. 임차인 명의로 진행합니다.
• 무허가, 미등기 방치: 등기할 대상이 없으면 명령이 나가기 어렵습니다. 보존등기가 가능한지 건축물대장을 먼저 봅니다.
• 반환보증만 기다림: 이행청구는 가입 상품의 사고 요건을 따릅니다. 등기와 명도를 요구하는 약관이 많으니, 등기 명령을 먼저 넣는 순서가 실무에 가깝습니다.
• 확정일자 누락: 대항력(전입+점유)과 우선변제권(확정일자 추가)은 날짜가 다릅니다. 확정일자가 없으면 등기 전까지의 우선변제는 약합니다.

임차권등기명령은 만기가 지났는데 보증금이 안 들어올 때, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 등기로 남기는 법원 절차입니다. 집주인 동의는 필요 없고, 보증금이 바로 입금되는 창구도 아닙니다. 효력은 결정문이 아니라 등기부에 임차권등기가 마쳐진 때에 맞춰 읽습니다. 등기 전에 점유를 풀면 종전 대항력이 소멸하고, 나중에 등기가 되어도 등기일 기준의 새 권리만 남습니다. 반환보증 이행청구, 소액 최우선변제, 지급명령은 각각 하는 일이 다르니 창구를 섞지 않는 편이 안전합니다. 인지와 송달료는 신청인이 먼저 내고, 제3조의3 제8항으로 임대인에게 청구할 수 있습니다. 신청서 서식과 최신 비용은 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)과 찾기쉬운 생활법령정보, 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조의3에서 확인하면 됩니다.