계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 실거주 거절 | 2년 더 살 창구는 어디서 갈라질까?

계약갱신요구권은 임차인이 한 번만 쓰는 2년 칸이고, 묵시적 갱신은 집주인이 거절 통지를 안 하면 같은 조건으로 이어지는 다른 칸이다. 둘 다 2년처럼 보이지만, 누가 말을 꺼내느냐와 차임을 얼마나 올릴 수 있느냐가 다르다.

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인이 같은 조 각호의 사유 없이 거절하지 못한다고 적는다. 요구권은 1회이고, 그때 이어지는 기간은 2년으로 본다. 이어진 임대차는 원칙적으로 예전과 같은 조건이다. 차임과 보증금만 제7조 범위에서 올리고 내릴 수 있다.

제6조 묵시적 갱신은 반대쪽에서 출발한다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 만기가 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 빌린 것으로 본다. 임차인이 만료 2개월 전까지 나가지 않겠다는 통지를 하지 않은 때도 같다. 찾기쉬운 생활법령정보(2026-08-16 확인)는 묵시적 갱신을 요구권 행사로 보지 않는다고 적는다. 분명한 의사표시가 있을 때만 요구권 1회를 쓴 것으로 본다. 이미 요구권을 썼다면 다음 만기에는 이 칸이 비고, 합의나 묵시적 갱신만 남는다. 전입과 확정일자로 보증금을 지키는 칸은 전세보증금 지키기 가이드, 계약 뒤 30일 신고는 전월세 신고제 가이드 쪽이다.

현행 조문은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지를 행사 기간으로 두고, 2020년 12월 10일 이후 처음 맺거나 갱신한 계약부터 이 기간을 적용한다. 그 전에 맺고 한 번도 갱신하지 않은 옛 계약은 종전 1개월 전까지 칸이 남을 수 있다.

법률 제17363호(2020-06-09)가 제6조 제1항의 통지 마감을 1개월 전에서 2개월 전으로 바꿨다. 부칙 제2조는 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다고 적는다. 찾기쉬운 생활법령정보도 같은 적용례를 반복한다. 2026년에 이어 가는 전세·월세는 대부분 이 2개월 칸이다. 계약서의 개시일과 직전 갱신일을 먼저 대조한다.

기간을 놓치면 요구권은 그 만기에서 쓰지 못한다. 집주인이 같은 창에서 거절 통지를 했다면 계약은 만기에 끝난다. 집주인이 침묵하면 묵시적 갱신 칸이 열릴 수 있다. 달력만 보고 만료 한 달 전에 내용증명을 넣는 실수가 잦다. 2개월 칸 계약에서 그 시점은 이미 늦다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 최장 10년 쪽이라 주택 칸과 섞지 않는다.

거절은 제6조의3 제1항 각호에 적힌 사유가 있을 때이고, 시세가 올랐다는 말만으로는 거절 칸이 열리지 않는다. 연체 전력, 무단 전대, 실거주, 철거 재건축처럼 조문이 나눈 항목을 계약 사실과 맞춘다.

표는 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3과 찾기쉬운 생활법령정보를 나눈 일반 설명이다. 거절 사유는 조문에 아홉 가지다. 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 빌린 경우, 서로 합의해 상당한 보상을 준 경우, 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 멸실로 목적을 달성하지 못하는 경우, 철거 재건축으로 점유를 회복할 필요가 있는 경우(계약 당시 구체 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거 재건축), 임대인이나 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유다.

2기 연체는 지금 밀린 달이 아니라, 그런 사실이 있었는지를 본다. 예전에 두 달치를 밀렸다 갚았어도 거절 사유로 거론되는 예가 있다. 철거·재건축은 막연한 계획만으로 부족하고, 조문이 적은 각목을 채워야 한다. 실제 거부는 계약과 통지문, 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에서 가른다. 보증금이 안 돌아와서 등기하는 칸은 임차권등기명령 가이드와 섞지 않는다.

요구권으로 이어진 갱신에서 차임과 보증금은 제7조 범위 안에서만 움직이고, 약정액의 20분의 1을 넘는 증액 청구는 막힌다. 서로 서명만 하면 무조건 5퍼센트 안에 들어온다는 뜻은 아니다.

제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 같은 조건으로 보고, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있다고 적는다. 제7조는 조세·공과금이나 경제 사정 변동으로 약정액이 맞지 않게 된 때 장래에 대해 증감을 청구할 수 있다고 한다. 올릴 때는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다. 한 번 올리거나 계약을 맺은 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못한다.

묵시적 갱신은 같은 조건으로 이어지므로, 만기 순간에 자동으로 보증금이 오르지는 않는다. 이후 제7조 청구는 별개다. 만기를 앞두고 서로 새 계약서에 서명하는 재계약은 요구권 칸과 자주 섞인다. 옛 대법원 판례는 기간 만료 뒤 합의 갱신에서 법정 상한을 바로 적용하지 않은 예가 있다. 국토교통부 질의 회신은 합의로 갱신한 뒤에도, 그 계약이 끝나는 시점에 요구권을 쓸 수 있다고 본 적이 있다. 반대로 요구권을 행사한 갱신이라고 적히면 20분의 1 칸이다. 계약서 제목만 재계약이라고 써서 상한을 피하고 요구권까지 없애려는 문구는 나중에 다툼이 된다. 전세를 월세로 돌리는 비율은 전월세전환율 가이드와 전월세 전환 계산기를 본다. 지자체 조례가 더 낮은 비율을 두면 그 안내를 따로 대조한다.

실거주는 거절 사유가 될 수 있으나, 말만 꺼냈다고 바로 인정되지는 않고, 거절 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 빌려 주면 손해배상 칸이 열린다. 매도만 한 경우는 제3자 임대와 조문이 다르다.

제6조의3 제1항 제8호는 임대인과 그 직계존속·비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 적는다. 대법원 2023.12.7. 선고 2022다279795 판결은 단순 의사 표명만으로 부족하고, 의사가 가공이 아니라는 점을 보통 수긍할 사정이 있어야 한다고 봤다. 주거 상황, 가족이 처한 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 모순되는 말과 행동, 이사 준비 여부를 종합한다고 적었다.

같은 조 제5항은 실거주로 거절한 뒤, 요구가 받아들여졌다면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 때 손해를 배상한다고 한다. 제6항은 당사자 사이 예정 합의가 없으면 다음 중 큰 금액이다. 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자 임대 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 입은 손해액. 환산월차임은 보증금이 있으면 제7조의2 각호 중 낮은 비율로 월 차임으로 바꾼 금액을 더한다. 조문은 제3자에게 임대한 경우를 적는다. 거절 뒤 매도만 한 때는 이 산식이 그대로 가지 않는다는 하급심이 있다. 배상액과 인정 여부를 단정하지 않는다. 소액 보증금 배당은 소액임차인 최우선변제 가이드, 반환보증 가입은 전세보증금 반환보증 가이드 쪽이다.

요구는 도달이 남는 방법으로 기간 안에 보내고, 받아들여진 뒤에는 전월세 신고와 확정일자, 중간에 나갈 때의 해지 통지를 따로 본다. 내용증명은 법정 필수 양식이 아니라 입증 도구다.

조문은 서면만 인정한다고 적지 않는다. 문자나 대화로도 의사표시는 될 수 있다. 다만 보냈는지, 언제 도달했는지가 나중에 쟁점이 된다. 내용증명이나 도달 확인이 되는 전자문서를 기간 안에 넣는 쪽이 분쟁에서 덜 흔들린다. 계약서상 주소와 실제 연락처가 다르면 둘 다 보내는 예가 있다. 공동 임대인이면 누구에게 도달해야 하는지도 계약 명의를 본다.

요구가 받아들여져 2년이 이어지면, 조건이 바뀐 계약은 전월세 신고 대상이 될 수 있다. 신고하면서 계약서를 내면 확정일자가 따라오는 흐름은 전월세 신고제 칸이다. 제6조의3 제4항은 해지에 제6조의2를 준용한다. 임차인은 이어진 2년 안에도 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다. 집주인 쪽 사정으로 나가지 못하는 것과, 임차인이 먼저 나가는 길은 다르다. 다툼이 커지면 대한법률구조공단이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 창구가 있다. 조정 성립의 효력은 사건마다 조문과 위원회 안내를 본다.

만기 6개월에서 2개월 전에 갱신 의사를 날짜가 남게 보내는 것이 요구권 칸의 출발이다. 집주인이 침묵하면 같은 조건의 묵시적 갱신이 열릴 수 있고, 그건 요구권 1회를 소모한 것으로 보지 않는다. 시세만으로 거절하지 못하고, 실거주나 2기 연체 같은 조문 사유가 있어야 한다. 요구로 이어진 증액은 약정액의 20분의 1과 1년 제한을 본다. 거절 뒤 제3자 임대는 손해배상 조문이 따로 있다. 성립 여부는 기관이 정하므로, 국가법령정보센터 조문과 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차분쟁조정위원회에서 본인 계약 날짜를 대조하는 것이 출발점이다.