대출 잔액이 0이 되어도 등기사항증명서의 근저당권은 자동으로 사라지지 않습니다. 은행 장부의 채무 소멸과 등기소의 공시 말소는 창구가 다릅니다.
민법 제357조 근저당권은 일정한 채권최고액의 한도에서 현재와 장래의 채무를 담보합니다. 약정 대출을 다 갚아도, 같은 최고액 안에 다른 여신이 남아 있으면 은행은 해지증서를 주지 않을 수 있어요. 금감원 민원 사례에서도 한정근저당 계약서의 피담보채무 범위에 같은 종류의 후속 대출이 들어가 있으면, 그 잔액이 남을 때 말소 요청이 받아들여지지 않았습니다.
반대로 피담보채무가 정말로 없다면 물권은 소멸 쪽으로 기울지만, 등기부 기록은 별도 신청으로 지웁니다. 집을 팔 매수인, 후순위 대출 심사, 전세 보증 심사 모두 등기부를 먼저 봅니다. 완제확인서만 가지고 있으면 거래 상대는 담보가 살아 있다고 읽습니다.
금감원 파인 금융꿀팁 제155화는 피담보채무를 모두 변제한 뒤 근저당을 유지할지 해지할지 의사를 분명히 하라고 안내합니다. 같은 은행에서 조만간 담보대출을 다시 받을 계획이면 유지가 나을 수도 있고, 매매나 다른 담보가 필요하면 해지 쪽이 맞습니다. 유지를 고르면 등기는 남고, 해지를 고르면 말소등기까지 가야 끝이 납니다. 한도 구조는 DSR DTI LTV 차이, 설정 때 내는 세금은 대출 인지세 글과 창구가 갈립니다.
