전세사기피해자 결정, 경공매 유예, 우선매수권 | 특별법 지원은 어디에 신청하나?

특별법 결정은 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 임차인을 전세사기피해자 또는 전세사기피해자등으로 인정하는 행정 절차입니다. 반환보증 이행청구는 이미 가입한 보증사고로 공사에 지급을 요청하는 계약 절차라서, 창구와 서류가 다릅니다.

찾기쉬운 생활법령정보(열람일 2026-09-04)는 결정을 받은 뒤에야 법률, 금융, 주거, 경공매 지원 프로그램을 신청할 수 있다고 안내합니다. 지원 프로그램은 원칙적으로 결정일부터 3년 안에 신청하고, 경공매가 진행 중이라 그 기한을 못 맞추면 절차가 끝난 날부터 1년 안에 신청하는 단서가 있습니다(특별법 제14조의2). 결정문을 받았다고 보증금이 바로 들어오는 것은 아닙니다.

전세보증금반환보증 이행청구는 HUG, HF, SGI 등 가입 기관에 보증사고를 알리고 지급을 청구하는 길입니다. 특별법 제3조 제2항 제1호는 반환보증으로 보증금 전액을 받을 수 있으면 결정 대상에서 빼기도 합니다. 가입 여부부터 증권과 계약서를 대조하는 편이 순서에 가깝습니다. 가입 전 조건은 전세보증금 반환보증 가입 글에서 다룹니다.

표는 창구를 나누어 보기 위한 일반 설명입니다. 개별 사건에서 어느 길이 열리는지는 계약, 등기, 보증 가입, 경공매 진행 상황에 따라 갈립니다. 인정과 지급을 이 글이 약속하지 않습니다.

유형 1(전세사기피해자)은 인도, 주민등록, 확정일자(또는 임차권등기, 전세권), 보증금 상한, 다수 임차인 피해, 반환 의도 부재의 상당한 이유를 모두 갖춘 뒤 위원회 결정이 있어야 합니다. 유형 2와 유형 3은 그중 일부만 채워 전세사기피해자등으로 결정되는 갈래입니다.

특별법 제3조 제1항은 자연인 임차인에 한정합니다. 제1호는 주택을 인도받고 주민등록을 마치며 확정일자를 갖출 것을 요구하고, 전입신고 시점에 주민등록을 한 것으로 봅니다. 임차권등기나 전세권이 있으면 그 요건을 충족한 것으로 보는 안내가 있습니다. 제2호는 임차보증금이 위원회가 정하는 상한을 넘지 않을 것을 둡니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 5억 원을 기준으로 설명하고, 시와 도의 여건에 따라 2억 원 범위에서 상향될 수 있다고 적습니다. 상한은 개정과 위원회 의결로 달라질 수 있습니다.

제3호는 임대인의 파산이나 회생 개시, 임차주택의 경매나 공매 개시(국세, 지방세 체납 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 임차인 2명 이상에게 보증금 미반환 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상될 것을 둡니다. 제4호는 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에 대한 양도, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득, 임대한 경우처럼 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유를 요구합니다. 경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 제1호와 제3호를 적용하지 않는 단서가 있습니다.

제3조 제2항은 세 가지를 적용 대상에서 뺍니다. 반환보증으로 전액 지급이 가능한 경우, 보증금 전액이 주택임대차보호법 제8조 소액임차인 최우선변제 범위에 들어가는 경우, 대항력이나 우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다. 소액 한도는 소액임차인 최우선변제에서 지역별로 갈립니다. 전액이 그 한도 안이면 결정 신청보다 배당 쪽을 먼저 보는 실무가 있습니다.

신청서는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사에게 냅니다. 온라인은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)이고, 방문은 주소지 전세피해지원센터나 시군구 주택 부서로 안내됩니다.

시행규칙 제3조 제1항이 예시로 든 첨부는 결정신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본(행정정보 공동이용에 동의하지 않은 경우), 경매나 공매 개시 관련 서류, 판결정본이나 지급명령 같은 집행권원, 그 밖에 제3조 제1항 요건을 뒷받침하는 자료입니다. 경매 최고서나 공매 통지서를 분실하면 등기사항전부증명서로 대신할 수 있다는 서식 안내가 있습니다. 파산, 회생 결정문, 임차권등기 서류는 해당할 때 냅니다. 경매 개시, 집행권원, 파산 결정 중 해당하는 것을 하나만 제출하라는 서식 주석도 있습니다.

흠이 있으면 14일 이내 기간을 정해 보완을 요청받을 수 있고, 그 기간은 피해사실 조사 기간에 넣지 않습니다. 미성년은 법정대리인이 대리하고, 본인이 사망하면 민법 재산상속 순위의 유족이 신청합니다. 국토교통부장관은 제13조에 따라 주택 가격과 실태, 권리관계, 임대인 채무를 조사할 수 있습니다. 조사가 끝나면 제14조에 따라 위원회가 심의, 의결하고, 그 결과로 피해자등이 결정됩니다. 제3조 제2항 제1호나 제2호에 해당하면 심의 없이 해당하지 않는 것으로 결정할 수 있는 단서가 있습니다.

결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의를 신청합니다(제15조). 거짓 신청, 보증금 전액 회수, 신청인이 임대인등에 해당하는 경우 등은 제15조의2에 따라 취소나 철회될 수 있습니다. 접수 현황과 서식은 지원관리시스템 화면이 기준입니다.

경공매 유예, 정지와 우선매수권은 결정문 다음에 법원, 세무서, 캠코, LH에 따로 신청하는 절차입니다. HUG 전세피해지원센터는 상담, 신청서 작성 보조, 서류 검토, 송부 대행을 안내하나, 법원의 매각기일 변경 자체는 센터가 대신 허가하지 않습니다.

주택도시보증공사 안심전세포털(열람일 2026-09-04)은 경공매 원스톱 서비스로 경공매 지원서비스, 우선매수권 행사, 경공매 유예와 정지, 조세채권 안분, 우선매수권 양도를 묶어 안내합니다. 경매 유예, 정지는 관할 지방법원, 공매는 관할 세무서나 지자체에 내는 신청이고, 센터는 작성 보조와 송부를 돕는 쪽에 가깝습니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 프로그램 표는 경공매 유예, 정지와 우선매수권 부여를 유형 1 대상으로 두고, 유형 2와 유형 3은 비워 둡니다. 본인 결정문의 유형을 읽고 대상 프로그램인지부터 맞춰 보세요.

우선매수권 양도는 특별법 제25조에 따라 피해자가 LH에 우선매수권을 넘겨 피해주택을 매입하게 하고, 공공임대로 거주하는 길을 안내합니다. HUG는 경공매 매각기일 7일 전까지 매입신청 서류가 LH에 도달해야 한다고 적습니다. 다가구처럼 임차인이 여럿이면 피해자 2명 이상의 사전협의가 필요하고, 대항력이 있으면 대항력 포기가 필요할 수 있다고 합니다. 매각기일이 임박하면 유예, 정지 신청을 같이 보라는 안내가 있습니다. 매입 여부와 공공임대 공급은 LH 심사를 따르며 이 글이 보장하지 않습니다.

점유를 유지한 채 배당을 받으려면 대항력과 확정일자를 잃지 않는 일이 전제입니다. 만기가 지나 이사를 고민하면 임차권등기명령으로 대항력을 남기는 길을 법원 안내와 맞춰 보세요. 배당 요구 자체는 경매 절차의 별도 신고입니다.

전세사기피해자 전용 디딤돌은 주택도시기금 구입자금이고, 전세피해 임차인 전세자금 대출은 새로 빌릴 전세 보증금을 돕는 상품입니다. 둘 다 결정 유형, 소득, 자산, 무주택, 신용 심사를 거치며 승인, 한도, 금리를 이 글이 약속하지 않습니다.

주택도시기금 상품 안내(열람일 2026-09-04)는 전용 디딤돌 대상을 특별법상 전세사기피해자, 부부합산 연소득 7천만 원 이하, 순자산가액 5.11억 원 이하 무주택 세대주로 적습니다. 안내 금리는 연 1.85%에서 2.70%, 한도는 최대 4억 원 이내(LTV 80%, DTI 100% 이내), 만기는 10년, 15년, 20년, 30년입니다. 수치는 공시 시점 안내이며 수탁은행 심사와 개정으로 달라집니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 자산 금액은 2024년 기준 4.69억 원으로 적혀 있어, 신청 당일 기금 페이지와 수탁은행 안내를 기준으로 맞추는 편이 안전합니다.

같은 안내의 특례구입자금보증(HF)은 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV까지 한도를 보는 한국주택금융공사 보증입니다. 대상 주택은 주거전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍, 면은 100㎡), 평가액 5억 원 이하 주택 또는 오피스텔, 원칙적으로 임대차 없는 주택입니다. 전용 디딤돌은 유한책임대출로 취급하지 않고 다른 보증, 보험 가입이 불가하다고 적습니다. 일반 디딤돌, 버팀목 자격의 골격은 정책 대출 자격 자가진단으로 가늠하되, 전용 상품 요건은 기금 페이지가 우선입니다.

전세피해 임차인 전세자금 대출은 생활법령정보 기준으로 보증금 5% 지급, 피해주택 보증금 5억 원 이하이면서 30% 이상 피해, 임차권등기 등으로 피해액을 확인할 수 있을 것, 세대 전원 무주택, 부부합산 연소득 1.3억 원 이하, 자산 요건, 공공임대 미입주, 신용 요건을 함께 둡니다. 유형 1 또는 유형 3으로 결정되면 전세피해금액 요건을 충족한 것으로 본다는 안내가 있습니다. 신규 무이자, 신규 저리, 기존 버팀목 대환은 센터와 수탁은행 창구가 갈리므로 HUG 안심전세포털과 전국 전세피해지원센터(1533-8119) 안내에 따릅니다. 기존 전세대출 잔액이 있으면 전세자금대출 연체, 연장 조건과 겹치지 않게 대환 가능 여부부터 물어보는 실무가 있습니다. 새로 받을 집의 원리금이 부담되면 DSR 계산기로 총부채 여력만 가늠해 보세요.

특별법 결정은 행정 인정이고, 반환보증은 계약상 지급, 최우선변제는 경매 배당의 법정 순위입니다. 한 서류로 세 길을 닫지 않습니다.

반환보증에 들어 있고 전액 지급이 가능하면 제3조 제2항 제1호로 결정 대상에서 빠질 수 있습니다. 그 경우 우선할 창구는 보증기관 이행청구입니다. 보증사고가 인정되지 않거나 일부만 나오면, 남은 금액과 경공매 진행을 보고 결정을 다시 검토하는 흐름이 있습니다. 최우선변제로 전액이 커버되면 제3조 제2항 제2호로 빠질 수 있어, 지역 한도와 보증금 액수를 먼저 대조합니다.

집행권원이 아직 없으면 지급명령이나 보증금 반환 소송을 별도로 준비하는 경우가 있습니다. 독촉 절차의 이의 기한은 지급명령 이의신청과 창구가 다릅니다. 긴급 생계가 급하면 긴급복지지원이 전세사기를 위기상황으로 보는 안내가 있으니, 특별법 결정과 병행할 수 있는지 시군구에 물어보는 길이 있습니다. 생계 지원 수급을 이 글이 단정하지 않습니다.

전세사기피해자등 결정은 2025년 5월 31일 이전 최초 계약, 2027년 5월 31일까지 안내되는 한시 제도 안에서 광역자치단체와 지원관리시스템에 내는 신청입니다. 반환보증 이행청구, 최우선변제, 임차권등기와 창구가 다르고, 전액 보증이나 소액 전액 회수가 가능하면 결정 대상에서 빠질 수 있습니다. 경공매 유예와 우선매수권, 전용 디딤돌은 결정문 다음에 법원, LH, 기금 수탁은행에 따로 내며 유형에 따라 프로그램이 갈립니다. 인정과 대출, 매입을 약속하지 않으니 기간과 서식은 국가법령정보센터 특별법 조문, 찾기쉬운 생활법령정보, 전세사기피해자 지원관리시스템, HUG 안심전세포털에서 사건 기준으로 보시면 됩니다.