거치(이자만 납입) 기간을 둘 때 총이자가 얼마나 증가하는지 계산하고 판단 기준을 정리합니다.
주택담보대출이나 전세대출 서류를 검토하다 보면 "거치기간 3년"이라는 선택지가 눈에 들어온다. 첫눈에는 월 납입 부담이 줄어든다는 점이 매력적으로 느껴지지만, 거치 기간 동안 원금은 단 한 푼도 줄지 않는다. 이 사실을 놓치면 수년 뒤 상환이 시작되는 시점에 처음 예상보다 훨씬 높은 월 납입액과 마주치게 된다.
이 글에서는 동일 조건(원금 3억 원, 연 4.0% 기준, 만기 30년)을 놓고 거치 없음과 거치 3년·5년을 설정했을 때 총이자가 각각 얼마나 달라지는지 수치로 비교한다. 거치기간이 실제로 유리한 상황과 그렇지 않은 상황도 함께 정리한다.
거치기간을 설정하면 초기 월 납입액이 확연히 줄어드는 것은 사실이지만, 그 구간 내내 원금이 그대로 남아 있기 때문에 상환 개시 이후의 월 납입액은 오히려 더 높아지고, 총이자 합계도 거치를 두지 않은 경우보다 커진다. 얼마나 차이가 나는지는 대출금액과 금리, 거치 기간 길이에 따라 달라지며, 이 세 요소를 함께 살펴야 실질적인 비용 차이를 제대로 가늠할 수 있다. 이 글을 읽고 나면 거치기간을 선택할 때 단순히 월 납입액만 볼 것이 아니라, 총이자와 잔여 원금 상환 압박을 함께 따지는 방법을 이해하게 될 것이다. 금리 조건은 대출 심사 결과와 상품 유형에 따라 달라지므로, 구체적인 수치는 반드시 해당 금융기관의 최신 공시 자료를 확인해야 한다.
거치기간(據置期間)이란 대출 실행 후 일정 기간 동안 이자만 납입하고 원금 상환은 유예하는 구간이다. 주택담보대출·전세대출·정책대출에서 흔히 볼 수 있으며, 통상 1년에서 5년까지 설정 가능하다.
이 기간에는 매월 "대출원금 × 연금리 ÷ 12"에 해당하는 이자만 납입한다. 원금 3억 원을 연 4.0%로 빌렸다면 매월 100만 원(= 3억 × 0.04 ÷ 12)이 이자로 빠져나간다. 원금은 전혀 줄지 않으므로, 거치 기간이 끝나는 날에도 원금 잔액은 여전히 3억 원이다.
거치 종료 후 상환이 시작되면 남은 기간(예: 만기 30년·거치 3년이면 잔여 27년) 동안 3억 원을 모두 갚아야 한다. 상환 기간이 짧아진 만큼 매월 납입액은 거치 없이 30년 균등 상환하는 경우보다 높아진다.
비교 기준을 먼저 세우자. 원금 3억 원, 연 4.0%(월 0.3333%), 30년(360회) 원리금균등상환이다. 아래 수치는 개념 이해를 돕는 계산 예시이며, 실제 적용 금리는 대출 종류와 심사 결과에 따라 달라진다.
원리금균등상환 공식을 적용하면 월 납입액은 약 143만 2,000원이다. 360회 납입 시 총 납입액은 약 5억 1,552만 원이고, 원금 3억 원을 제외한 총이자는 약 2억 1,552만 원이다.
이 수치가 이후 거치기간별 비교의 기준선이 된다.
2026-07-02 기준으로 금융감독원 금융상품통합비교공시(finlife.fss.or.kr)에 공시된 주요 시중은행·인터넷은행의 주택담보대출 금리 범위와 상환 방식별 총이자 예시를 교차 확인했다. 본문의 연 4.0% 수치는 특정 상품의 실제 금리를 보장하는 수치가 아니며, 거치 여부에 따른 이자 구조 차이를 직관적으로 이해하기 위한 계산 예시다. 개인별 적용 금리는 신용도·LTV·DTI·스트레스 DSR 단계 등 심사 결과에 따라 달라지므로, 실제 대출 계획 수립 시에는 반드시 해당 금융기관에 직접 문의해 맞춤 계산을 받아야 한다.
같은 조건(3억 원, 연 4.0%, 만기 30년)에서 거치기간 3년을 설정하면 두 구간으로 나뉜다.
거치 기간(36개월): 매월 이자만 납입한다. 월 100만 원 × 36개월 = 총 3,600만 원이 이자로 나간다.
상환 기간(이후 27년, 324개월): 원금 3억 원을 27년에 걸쳐 원리금균등상환한다. 동일 금리 4.0% 기준 월 납입액은 약 151만 4,000원이다. 324회 납입 시 총 납입액 약 4억 9,054만 원, 이자 해당분은 약 1억 9,054만 원이다.
전체 합산:
거치 없이 30년 상환 시 총이자(약 2억 1,552만 원)와 비교하면, 거치 3년으로 인해 총이자가 약 1,100만 원 더 많아진다. 거치 기간 중 월 납입액을 43만 원 이상 절감하는 대가로, 생애 대출 기간 전체에서 1,100만 원의 추가 이자가 발생하는 구조다.
거치기간을 5년으로 늘리면 어떻게 달라지는지 같은 조건으로 계산한다.
거치 없이 30년 상환(약 2억 1,552만 원)과 비교하면 약 1,818만 원이 더 늘어난다. 거치 3년(+약 1,100만 원)보다 약 718만 원이 추가로 증가한다.
이처럼 거치기간이 길어질수록 총이자 증가폭도 함께 커진다. "초기 부담을 줄이려면 거치기간을 최대한 길게 설정하는 것이 유리하다"는 인식은, 총이자 관점에서는 사실과 반대다.
이자는 "남은 원금 × 금리 × 기간"으로 결정된다. 거치기간 동안 원금이 전혀 줄지 않기 때문에, 그 기간 내내 가장 높은 원금에 이자가 계속 붙는다.
거치 없이 30년 상환하면 매월 원금이 조금씩 감소하고, 이자 계산 기준이 되는 잔액도 점차 낮아진다. 반면 거치 3년을 두면 36개월 동안 잔액이 3억 원으로 고정된 채 이자가 계산된다. 이 36개월이 "원금 감소 없이 가장 높은 잔액에 이자가 붙는 구간"이 된다.
또한 거치 종료 후 상환 기간이 짧아지면 월 납입액이 올라가는 대신, 거치 기간에 내야 했던 이자는 별도로 이미 발생한 상태다. 결국 거치 기간 이자와 단축된 상환 기간의 이자가 모두 합산되어 총이자가 늘어나는 구조다.
원금균등상환 방식에서도 거치기간을 두면 마찬가지로 총이자가 늘어난다. 원금균등상환은 원리금균등상환보다 총이자가 적지만, 초기 월 납입 부담이 더 크다. 거치기간 선택과 상환 방식 선택은 별개의 변수이므로, 두 요소를 조합해 총이자와 월 납입액 패턴을 함께 비교해야 정확한 판단이 가능하다.
총이자 측면에서는 거치 없이 상환하는 것이 유리하지만, 개인의 재무 상황에 따라 거치기간이 합리적인 선택이 될 수도 있다.
거치기간이 도움이 되는 경우
거치기간이 불리한 경우
거치기간 동안 금리가 오르면 이자 납입액이 늘어나는 동시에 원금은 그대로이므로, 이중 부담이 발생할 수 있다. 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 변동금리 대출에는 가산금리가 추가 적용될 수 있으므로, 대출 한도 산정 방식을 미리 확인해야 한다. 실제 적용 조건은 상품과 심사 결과에 따라 달라지므로, 반드시 해당 금융기관의 공시 자료를 확인하기 바란다.
1. 총이자 차이를 직접 계산해 보기
대출금액, 금리, 만기, 거치기간을 입력해 총이자를 비교하는 시뮬레이션을 직접 해보는 것이 가장 중요하다. 대출 원리금 계산기에서 거치 없음·3년 거치·5년 거치를 각각 입력해 총이자 차이를 눈으로 확인해 보자.
2. 상환 개시 후 월 납입액과 DSR 점검
거치 종료 후 예상 월 납입액이 당시 소득의 DSR 기준(40% 이내)을 초과하지 않는지 미리 확인해야 한다. DSR 계산기를 활용하면 편리하다. 거치 종료 시점의 예상 소득을 기준으로 계산해야 정확한 판단이 가능하다.
3. 중도상환수수료 조건 확인
거치기간 중 여유 자금이 생겨 원금을 조기 상환하려 할 때 중도상환수수료가 부과될 수 있다. 대출 계약서의 중도상환 조건을 미리 확인해 두자. 일부 정책대출은 중도상환수수료가 면제되거나 일정 비율로 제한되며, 조건은 상품마다 다르다.
거치기간은 초기 월 납입 부담을 낮춰 주는 대신, 그 기간 동안 원금이 전혀 줄지 않아 총이자가 늘어나는 구조다. 연 4.0% 기준 3억 원 대출에서 3년 거치를 두면 총이자가 약 1,100만 원, 5년 거치를 두면 약 1,818만 원 더 많아진다. 거치기간이 길어질수록 추가 이자 부담도 함께 커지므로, 단순히 월 납입액이 낮다는 이유만으로 거치기간을 최대한 설정하는 것은 재정적으로 불리할 수 있다. 거치기간이 실질적인 이점이 되려면 그 기간 동안 월 납입액 절감분을 다른 목적에 활용할 수 있거나, 소득 증가 또는 목돈 마련 시점이 명확하게 예측 가능한 경우여야 한다. 대출 상품별 거치기간 조건과 상환 방식 선택지는 금융감독원 금융상품통합비교공시(finlife.fss.or.kr)에서 확인할 수 있으며, 개인별 최적 조건은 반드시 해당 금융기관 상담을 통해 결정하기 바란다.
